光大证券:以价换量边际效用递减 地产龙头抢跑集中度再提升

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10月21日,光大证券发布了国家统计局2019年1月至9月的房地产数据审查。

在低基数下,9月份销售增长放缓,边际效用因价格变化而减少

9月,数据进入低基数范围,但该国商品住宅销售面积单月下降1.7%至2.9%。一季度中西部地区分别下降4.1%和1.8%,一线房地产市场持续降温。 9月份旺季的交易面积同比增长-22%,管理效果有望明显。我们认为,需求方面的压力正在出现,在目前的监管框架下,基本面的底部仍有待确认。该行业的外部融资收紧,房地产企业对现金流量的内生依赖性增加。快速提款已成为当前的当务之急。根据CRIC的数据,1至9月,TOP40房地产企业的销售额约为6.1万亿美元,同比增长14%。同期,全国商品房销售增速为7%,行业集中度持续提高。由于全年银行信贷资源的优化,我们预计第四季度抵押贷款将难以维持当前的增长率,开发商在价格替代策略中的边际作用可能会减弱。后续行业很难维持当前的整体销售回报水平。结构差异将更加明显。除价格因素外,品牌声誉和产品能力也将成为影响转化的重要因素。

土地市场略有恢复,百城市保费率降至6.6%

1月至9月,全国土地购置面积和土地交易价格分别下降5.4%和3.9%。在7月和8月进行信任窗口指导和集成前控制之后,9月开发人员的情绪略有下降。恢复。 9月份,白城土地出让金溢价率降至6.6%。它表明,第二和第三季度的一系列融资紧缩措施取得了显着成效。我们认为,后续政策和土地市场将保持相对稳定。

逐步确认完工底部的恢复趋势,投资弹性更强

9月份住宅竣工量的同比增长率首次回落至1.1%。全年的累计下降连续三个月收窄。逐渐确认了行业底部的复苏趋势。维持判断其将在2019年进入完工恢复小周期的判断。同时,这也表明该行业的流动性正在收紧,中小型住房企业的建设和资金有限,可能会影响短期内行业完成率的增长率。 1- 9月,全国新开工面积,建筑面积和房地产投资比重分别为8.6%,8.7%和10.5%,其中新开工建设和施工增长率分别下降0.3%和0.1%分别。该比率保持不变,行业的供应方继续保持强大的弹性。目前的土地购置费增长率尚未反映出2018年第四季度土地交易相对疲软,后续行动可能会面临下行压力。

该行业的总体资金来源是短暂的,随后的边际压力将逐渐出现

得益于近期相对较好的抵押贷款释放和销售表现,9月份到位资金的增长率回升了6.7%至10.8%。结合上半年相对积极的债券融资,我们认为短期内该行业的整体流动性较高。压力是可控的。但是,应该指出的是,我们认为很难维持随后的抵押贷款释放和销售还款的当前增长率,并且随着时间的推移,资金的边际压力将逐渐显现。

投资建议:继续关注信贷质量,品牌和产品在住房公司中具有优势

当前的住房企业必须为此付出代价,房地产市场和当地市场的价格已经下跌。整个行业稳定。短期抵押贷款需求强劲。年度配额有限或第四季度的回报正在放缓。压力集中在供应侧。建议继续关注万科A + H,保利房地产,招商局蛇口,金地集团,融创中国和中国金茂等住房企业的现金流量的边际安全,信用质量,品牌和产品优势。同时,由于全球流动性宽松和无风险利率缓慢下降,建议重点关注陆家嘴和华润置地等股票管理的优势。

风险分析

行业持续调整和控制,整体销售增速降幅超过预期;早期的需求透支或棚屋依靠较高的三线和四线房地产市场来恢复压力;还款高峰到来,部分中小住房企业信用风险上升。

(文章来源:光大证券)

(原标题:光大证券:价格的边际效用正在减小,房地产领导者的集中度增加了)

(编辑器:DF506)

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